Lacampagne Immobilier

Conseil de l'agence

5 conseils pour investir dans un bien à mettre en loc

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Pour profiter de revenus complémentaires ou pour se constituer un patrimoine, l’immobilier locatif est une opportunité. Investir sur la commune de Saint-Martin-de-Seignanx et aux alentours fait partie de vos projets ? L’agence Orpi Lacampagne Immobilier vous conseille.

1 – Choisir un secteur géographique à la fois porteur et prisé 

 

L’emplacement du bien que vous souhaitez acquérir est un critère de choix particulièrement important, surtout si vous avez pour projet de le mettre en location. Le bien doit être situé dans un secteur attractif. Pour s’en assurer, plusieurs critères sont à prendre en compte comme la présence de commerces, de transports en commun et d’établissements scolaires. Il est également judicieux de privilégier un bassin d’emplois ou une zone touristique. 

Pour faire un bon investissement, il est nécessaire de bien choisir la ville et parfois le quartier. Ainsi, le bien se louera plus facilement, avec un bon niveau de loyer et donc une meilleure rentabilité. 

 

2 – Miser sur un bien de qualité et peu énergivore pour le louer dans la durée

 

L’environnement d’un bien peut lui donner de la valeur, c’est le cas si le logement est dans un quartier prisé. Cependant, il faut aussi choisir un bien de qualité. Celui-ci doit être en parfait état, notamment si vous achetez dans l’ancien. Sachez que vous devez tenir compte du prix des travaux afin d’être en mesure de les réaliser avant la mise en location. 

Il est également important de vérifier l’étiquette énergétique du logement. À la suite d’une proposition issue de la Convention citoyenne pour le climat, il a été décidé que les logements classés G ne pourront plus être loués à partir de 2023. Dès 2028, il en sera de même pour les logements classés F. 

 

3 – Bien choisir le type de bail avant l’achat

 

Le choix du type de bail locatif doit se faire très tôt dans votre projet, car il est déterminant dans la recherche immobilière. Posez-vous les bonnes questions : souhaitez-vous une location saisonnière ou à l’année, mettre en location un logement vide ou meublé ? Ces choix définissent les règles du bail. Ils ont aussi un impact sur l’imposition des revenus locatifs. Un abattement de 30 % s’applique sur les revenus bruts (hors charges) d’une location vide dans la limite de 15 000 €. Cet abattement est de 50 % pour une location meublée si les recettes sont inférieures à 23 000 €. 

Le bail pour la location d’un logement vide a une durée de 3 ans contre 1 an pour un logement meublé. Sachez que si vous louez un bien meublé à un étudiant, le bail peut être réduit à 9 mois.  En tant que propriétaire, vous devez équiper votre location meublée. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 établit la liste des équipements à prévoir. 

Depuis août 2015, une location meublée doit avoir les équipements suivants :    

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-ondes
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur 
  • Vaisselle 
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager

 

L’immatriculation s’impose pour louer un meublé

Pour procéder à la location d’un bien meublé, il faut être immatriculé auprès du greffe du tribunal de commerce si vous êtes au régime micro BIC. Cette démarche est imposée aux loueurs de meublés non professionnels comme aux professionnels. La différence entre ces deux statuts est le montant des revenus retirés de la location. La fiscalité est ensuite plus avantageuse. 

 

4 – Simuler la rentabilité du bien mis en location

 

Estimer la rentabilité locative est une démarche nécessaire. Pour y parvenir, il faut prendre connaissance des loyers des biens situés à proximité du logement que vous souhaitez acquérir. 

Voici comment calculer la rentabilité locative, ainsi qu’un exemple :

 

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition)

 

Exemple : Si vous achetez un bien à 200 000 € et que le loyer est de 1 200 €, la formule est la suivante. 

1 200 x 12 = 14 400 € x 100/100 000 € = 7,2 %.

 

Opter pour la garantie locative est une solution pour se protéger des loyers impayés et des éventuelles dégradations. Elle représente entre 1,5 à 2,5 % de vos loyers. Si vous souhaitez être couvert par la garantie locative, pensez à l’inclure dans le calcul de la rentabilité.

 

5 – Faire le choix de la gestion locative 

La gestion locative est une tâche qui peut s’avérer délicate si vous la prenez en charge. Rassurez-vous, il est possible de la déléguer à des professionnels. Ces derniers auront alors pour rôle de choisir le locataire, rédiger le bail, procéder à l’état de lieux d’entrée et de sortie, s’occuper des loyers (quittances, paiements) et suivre les éventuelles réparations. Le coût de cette gestion locative est de 7 à 11 % du montant des loyers charges comprises. En revanche, elle vous apporte une grande sérénité. 

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Les professionnels de l’agence Orpi Lacampagne Immobilier sont à votre disposition si vous souhaitez acquérir un bien locatif dans les Landes, dans le secteur de Saint-Martin-de-Seignanx comme ailleurs. Les conseillers ont une excellente connaissance du territoire et grâce à leur expertise, vous pouvez compter sur une bonne rentabilité locative. 

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